In den aktuellen Scheidungsverfahren kommt es sehr häufig vor, dass die Eheleute je zur Hälfte Eigentümer des Hausgründstückes oder einer Eigentumswohnung sind. In solch einer Situation ist genau zu überprüfen, ob eine Teilungsversteigerung Sinn macht. Jeder der Miteigentümer kann beantragen, dass das Objekt versteigert wird.
Objekt ist hoch belastet
Wenn das zu versteigernde Objekt im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastet ist, eignet sich die Teilungsversteigerung nicht als Mittel der Auseinandersetzung. Der Miteigentümer, der die Teilungsversteigerung beantragt, wird nach den Regeln des Zwangsversteigerungsrechts so behandelt, als betreibe er das Zwangsvollstreckungsverfahren aus dem allerletzten Rang, § 10 ZVG. Eingetragene Hypotheken und Grundschulden werden nicht beeinträchtigt. Nur Gebote, die diese Grundpfandrechte berücksichtigen, werden zugelassen. Es ist also absehbar, dass bei übermäßig belasteten Objekten eine Teilungsversteigerung mangels eines ausreichenden Gebotes zu keinem gewünschten Ergebnis führen wird. Hier sollte eine Einigung angestrebt werden, das Objekt freihändig zu verkaufen.
Objekt ist kaum belastet
Anders ist die Situation, wenn das Objekt kaum oder gar nicht belastet ist. Hier kann der Miteigentümer die Teilungsversteigerung betreiben, um für ihn persönlich ein möglichst günstiges Ergebnis, nämlich den günstigen Erwerb des Miteigentumsanteils des anderen Ehegatten zu erreichen.
Teilungsversteigerung während des Getrenntlebens
Leben die im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebenden getrennt und hat einer der beiden die Scheidung beantragt, so sind beiden Beteiligten hinsichtlich der Vermögensverfügungen Grenzen gesetzt. § 1365 BGB beschränkt die Beteiligten, um zu verhindern, dass einer der Eheleute einseitig die Lebensgrundlage der ehelichen Lebensgemeinschaft gefährdet und mögliche Zugewinnausgleichsansprüche durch die Teilungsversteigerung gefährdet. Das für die Teilungsversteigerung angerufene Gericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Voraussetzungen des § 1365 BGB vorliegen.
Verfahren
In dem Teilungsversteigerungsverfahren sind verschiedene Grundsätze zu beachten, die in dem Zwangsversteigerungsgesetz enthalten sind. Zunächst ist der Ranggrundsatz zu beachten der besagt, dass die unterschiedlichen Ansprüche in einer festgelegten Reihenfolge zu berücksichtigen sind. Hier ist zu beachten, dass kein Rangverhältnis zwischen den verschiedenen Miteigentumsanteilen besteht wie bei der Forderungszwangsversteigerung. Lediglich für die Belastungen des gesamten Grundstücks oder innerhalb einzelner Anteile besteht ein Rangverhältnis. Die Regelung über das Rangverhältnis der verschiedenen Rechte findet sich in § 10 Abs. 1 ZVG. Weitere zu beachtende Grundsätze sind der Deckungsgrundsatz, Übernahmegrundsatz und der Eintragungsgrundsatz.
Antrag
Erst durch einen Antrag eines Berechtigten wird das Verfahren zur Teilungsversteigerung durch das zuständige Gericht eingeleitet. Zuständig für die Anordnung des Verfahrens ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die funktionelle Zuständigkeit hat der Rechtspfleger.