Es gehört zu den wesentlichen Pflichten des Notars beim Grundstückskaufvertrag, sicherzustellen, dass den Parteien die vertraglich vereinbarten Leistungen auch tatsächlich zukommen. Die Übertragung des Eigentums und die Zahlung des Kaufpreises stehen in einem Gegenseitigkeitsverhältnis. Erst wenn der Käufer einen gesicherten Anspruch auf Eigentumsübertragung hat, darf der Kaufpreis an den Verkäufer fließen. Genau aus diesem Grund muss der Notar vertraglichen Regelungen schaffen, die verhindern, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt. Sichergestellt werden muss natürlich auch, das der Verkäufer nicht sein Eigentum verliert, ohne den Kaufpreis zu bekommen.
Im Regelfall vorgesehen und in der Praxis üblich ist das so genannte Direktzahlungsmodell. Der Notar überwacht in diesem Zusammenhang, dass die vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises eingehalten werden. Wichtig ist dabei vor allem, dass eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wird. Der Notar wird zudem prüfen, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und ob die Löschungsunterlagen zur Ablösung vorhandener Grundpfandrechte vollständig sind. Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, dann informierte der Notar den Käufer darüber, an wen er in welcher Höhe Zahlungen auf den Kaufpreis zu leisten hat. Ein Teil des Kaufpreises geht dann üblicherweise an die Gläubigerbanken, bei denen der Verkäufer noch Schulden hat. Ein verbliebene Restkaufpreis ist an den Verkäufer auszuzahlen.
Notaranderkonto nur im Ausnahmefall
In Einzelfällen kann es auch erforderlich sein, die Kaufpreiszahlung über ein so genanntes Notaranderkonto abzuwickeln. In dieser Konstellation wird der Kaufpreis, oder ein Teil davon, auf ein speziell von dem Notar einzurichtendes Konto eingezahlt. Der Notar verfügt dann später über das hinterlegte Geld, um Restverbindlichkeiten abzulösen oder den Verkäufer zu befriedigen. Die Einrichtung eines Notaranderkontos soll nach dem Willen des Gesetzgebers allerdings ein Ausnahmefall bleiben. Erforderlich ist insoweit das Vorliegen eines besonderen Sicherungsinteresses. Ein typischer Anwendungsfall für die in Anspruchnahme eines Notaranderkontos besteht darin, dass dem Käufer frühzeitig der Besitz übergeben werden soll. Der Verkäufer kann in dieser Konstellation nur dadurch abgesichert werden, dass der Kaufpreis von dem Käufer schon vor der Übergabe des Besitzes auf das Anderkonto überwiesen wird.
Auch wenn es sich im Einzelfall um eine besonders komplizierte Vertragsgestaltung handelt, kann die Einrichtung eines Anderkontos geboten sein. Sind auf Seiten des Käufers mehrere Sicherungsgeber vorhanden, verlangen diese häufig die Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto. Zweckmäßig kann die Verwendung eines Anderkontos zudem sein, wenn auf einer Seite des Kaufvertrages eine im Ausland ansässige Partei auftritt.
Zu beachten ist, dass bei der Inanspruchnahme eines Notaranderkontos zusätzliche Verwahrgebühren anfallen und die Notarkosten dadurch nicht unerheblich steigen.