Was ist die Zweiwochenfrist?
Gemäß § 311 b BGB bedarf ein Kaufvertrag über ein Grundstück der notariellen Beurkundung . Mit dieser strengen Formvorschrift möchte der Gesetzgeber sicherstellen, dass sich die Parteien eines Grundstücksgeschäfts den damit verbundenen steuerlichen und wirtschaftlichen Folgen bewusst werden. Die Belehrung und Beratung durch den Notar soll insoweit negative Auswirkungen für die Vertragsparteien möglichst ausschließen und diese vor übereilten Entscheidungen schützen. Die gesetzlichen Schutzvorschriften gehen sogar noch weiter, wenn der Kaufvertrag einen so genannten Verbrauchervertrag im Sinne des BGB darstellt.
Wann liegt ein Verbrauchervertrag vor?
Immer dann, wenn auf einer Seite des Geschäfts ein Verbraucher und auf der anderen Seite ein Unternehmer auftritt, handelt es sich um einen Verbrauchervertrag. Der Verkauf einer Eigentumswohnung von einer Baugesellschaft an Privatleute stellt insoweit den klassischen Fall des Verbrauchervertrages dar. Wenn ein Kaufvertrag von Privatleuten geschlossen wird und auch sonst keinerlei Bezug zu einer selbstständigen oder gewerblichen Tätigkeit besteht, dann handelt es sich regelmäßig nicht um einen Verbrauchervertrag. Allerdings ist die Abgrenzung nicht immer einfach. Juristische Personen (zum Beispiel OHG, KG, AG, GmbH) sind immer als Unternehmer einzustufen, Freiberufler (zum Beispiel Steuerberater und Anwälte) gelten dagegen als Verbraucher, solange diese den Kaufvertrag nicht zur gewerblichen Vermietung abschließen. Ob es sich um einen Verbrauchervertrag handelt oder nicht, wird der beauftragte Notar vor der Beurkundung immer genaustens überprüfen müssen. Für eine wirksame Vertragsgestaltung ist dies nämlich von entscheidender Bedeutung.
Die Besonderheiten bei Verbraucherverträgen
Das Beurkundungsgesetz schreibt vor, dass der Notar im Rahmen von Verbraucherverträgen weitreichende Schutzvorschriften beachtet. Der Notar soll zunächst darauf hin wirken, dass der Verbraucher persönlich an der Beurkundung teilnimmt. Sofern sich der Verbrauch ausnahmsweise vertreten lassen möchte, kann dies nur durch eine von ihm bevollmächtigte Vertrauensperson erfolgen. Nicht zulässig ist es dagegen, dass er von einer Notarangestellten vertreten wird.
Des weiteren regelt das Gesetz, dass der beauftragte Notar dem Verbraucher seinen Vertragsentwurf inklusive Anlagen spätestens zwei Wochen vor dem in Aussicht genommenen Beurkundungstermin zur Verfügung stellt. Auf diesem Wege soll dem Verbraucher die Möglichkeit eingeräumt werden, sich eingehend mit dem Vertragsentwurf zu beschäftigen und mögliche Fragen an den Notar zu formulieren. Auf diesem Wege soll auch ausreichend Zeit dafür geschaffen werden, dass der Verbraucher den Entwurf mit weiteren Fachleuten wie Bausachverständigen oder Steuerberatern besprechen kann. Die Übersendung des Vertragsentwurfes an den Verbraucher muss durch den Notar selbst oder über dessen Büro erfolgen, nicht zulässig ist es, dass dies durch Dritte geschieht, beispielsweise durch Bauträger.
Kann man die Wartefrist verkürzen?
Nach der gesetzlichen Regelung stellt die Wartefrist den absoluten Regelfall dar. Eine Abkürzung der Frist es insoweit nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Die Frist steht nicht zur Disposition der Parteien, insoweit können die Verbraucher auch nicht auf die Einhaltung der Frist verzichten. Verkürzt werden kann die Frist nur dann, wenn ausnahmsweise ein besonderer sachlicher Grund vorliegt. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel eine länger andauernde Abwesenheit (Krankenhausaufenthalt, Auslandsaufenthalt) des Verbrauchers darstellen. Auch dann, wenn ein sachlicher Grund vorliegt, kann der Notar die Frist noch nicht ohne weiteres abkürzen. Er muss sich zusätzlich davon überzeugen, dass der zu Gunsten des Verbrauchers geltende Übereilungsschutz auf andere Weise sichergestellt werden kann. Dies ist wohl regelmäßig nur dann der Fall, wenn der Verbraucher ausnahmsweise über besonderes Wissen im Immobilienbereich verfügt. Ein solches könnte sich zum Beispiel aus seinem Beruf ergeben, oder weil er schon in der Vergangenheit entsprechende Geschäfte eingegangen ist. Im Einzelfall kann es im übrigen erforderlich sein, die Wartefrist auch länger als mit zwei Wochen zu bemessen. Daran ist vor allem zu denken, wenn es sich um einen besonders komplizierten oder umfangreichen Kaufvertrag handelt. In diesen Fällen wird der Notar dem Verbraucher eine längere Überlegungsfrist einräumen müssen.
Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass es sich bei der Wartefrist um eine strenge Frist handelt, die nur in Ausnahmefällen abgekürzt werden kann. Für den Notar stellt die Einhaltung der Frist eine wichtige Amtspflicht da. Er wird die Voraussetzungen für eine Fristverkürzung insoweit immer genau prüfen und ablehnen müssen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen.